- September 13, 2022
- platova@bopartners.bg
- 0
Задължителни елементи от сделката по покупко-продажба са предварителният и окончателният договор. В нашата статия ще научите повече за това какво представляват двете споразумения и какви са техните предимства.
Какво представлява предварителният договор?
Чрез подписването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижима собственост се заявяват сериозните намерения на всяка една от страните да извършат сделка с имот. В предварителния договор се посочва крайният срок за сключване на окончателен договор. Основна част от реквизитите на предварителния договор са описанието на имота по документи за собственост и кадастрална скица/схема на жилището и неговата продажна цена. Добре е в договора да се уточни и състоянието на имота, включително на наличното обзавеждане към датата на сключването му. По този начин се гарантира, че след сключването на окончателния договор, купувачът ще получи жилището в състоянието, в което го е гледал. Също така, именно в предварителния договор се уточнява, че собствеността върху имота ще се прехвърли на името на купувача, в деня на окончателното изплащане на цялата дължима сума.
Разбира се, задължително в предварителното споразумение трябва да се включи точка, в която се уточняват крайната цена и начинът на плащане на сумата. Веднъж вписана продажната цена, не подлежи на повече промени. Относно начинът на плащане основно е банков път. Тук е моментът да уточним, че плащания в брой се осъществят само за суми до 10 000 лв. Това на практика означава, че почти всички дължими суми за покупка на жилище се превеждат по банков път. Следва банковата сметка на продавача да се впише в предварителния договор. В него се уточнява и срока за сключване на окончателния договор.
Подписването на предварителен договор за покупко-продажба носи известна сигурност и на двете страни по сделката. Освен това в него се включват и клаузи за неустойки при неспазване на описаното в него. Това означава, че в случай на прекратяване на договорните взаимоотношения от някоя от страните, то тя ще дължи обезщетение на другата страна по споразумението. Така например ако купувачът реши да развали споразумението, то продавачът ще има право да задържи капарото. Ако продавачът се откаже от сделката и реши да развали договора, то той дължи на купувача капарото в двоен размер.
Защо се сключва предварителен договор?
Сключването на предварителен договор е по желание на страните, което посочва основните параметри на продажбата на имота. Важно е да знаете още, че всичко, което е записано в предварителния договор, но не е предмет на нотариалния акт продължава своето действие, особено когато се купуват имоти в процес на строителство и предварителния договор е комбиниран с договора за строителство и в него са посочени срокове и начина на завършване на сградата. До изпълнението на всички задължения на страните по предварителния договор неговото действие остава, въпреки че вече има сключен нотариален акт за покупко-продажба.
Предварителният договор има ключово значение, особено при сделките за покупка „на зелено“. Това се дължи на обстоятелството, че купувачите закупуват жилище, което все още не е построено. В резултат от договореното в предварителното споразумение, инвеститорите са задължени след окончателния договор да завършат всички строително-монтажни дейности по имота и да осигурят на сградата разрешението за ползване.
3 предимства на предварителния договор
Получаване на повече време за набиране на финансови средства
Едно от най-важните предимства от сключването на предварителен договор е получаването на допълнително време, което може да си използва за събиране на финансовите средства за покупката на ново жилище. Един от начините за финансиране на покупката на собствен дом е посредством ипотечно кредитиране. Ако кандидатствате за такъв тип заем, е препоръчително първо да получите предварително ободрение от банката, която искате да ви отпусне заема, а след това да започнете търсенето на жилище. След намирането на имот, отговарящ на вашите нужди, можете да преминете към предварителния договор. Така в него ще можете да упоменете и начина, по който смятате да финансирате покупката си.
Финансиране на новострояща се сграда
Това предимство се отнася по-скоро до строителите и инвеститорите, които имат задължението да завършат започнатия проект в срок. С подписване на предварителни договори при стартиране на строителството, инвеститорите получават „свежи“ средства от купувачите, с което финансират строителството. От друга страна знаят, че вече имат осигурени купувачи, които ще платят цената на имотите в сградата и не се притесняват за реализирането на продажбите. От своя страна инвеститора има задължение да завърши всички строително монтажни дейности в срок и да набави документа, разрешаващ ползването на сградата.
Изгодна сделка
Не бива да подценяваме и едно друго съществено предимство на предварителния договор, а именно възможността за договаряне на по-изгодни условия по сделката, отнасящи се основно за новостроящите сгради. Колкото по-рано купувачите се включат в новострояща се сграда, толкова по-добра цена могат да получат, защото с напредването на строежа цените се покачват. Да не забравяме и факта, че изготвянето на предварителния договор не е съпътствано със заплащането на допълнителни разходи за издаването на документи.
Какво представлява окончателният договор?
Чрез подписването на окончателния договор за покупко-продажба, който е под формата на нотариален акт, продавачът прехвърля собствеността на купувача, като за това получава продажната цена на имота. В него се уреждат правата и задълженията както на купувача, така и на продавача.
Задължение на купувача е да заплати договорената сума и да получи собствеността върху имота, а продавача да му я прехвърли. Продавачът след заплащането на пълната продажна цена предава владението на имота на купувача.
Необходими документи за сключване на окончателен договор
Списъкът с необходими документи, нужни ви за финализирането на сделката може да се променя, в зависимост от обстоятелствата. Сред най-често срещаните документи, нужни ви за сключването на окончателния договор, но не и единствени се нареждат:
- документ за собственост на имота
- данъчна оценка на имота
- схема или кадастрална скица на имота
- удостоверение за вещни тежести
- удостоверение за семейно положение на продавача
- удостоверение за наличие или липса на задължения за продавача
Допълнителен документ за финализирането на сделката би могло да бъде удостоверението за идентичност на имот. То се изисква в случай, че адресите, записани в документа за собственост и към настоящия момент се различават. Когато продавачът е получил имота по наследство трябва да се представят удостоверение за наследници на неговите праводатели. При изграждане на сграда без необходимите строителни книжа, се изисква и удостоверение за търпимост на сграда, ако тя е изградена до март 2001г. и др.