Пазарът на недвижими имоти е сложна и динамична среда, в която цените на имотите се влияят от множество фактори. Независимо дали сте собственик на жилище, който иска да го обяви на пазара, купувач, който търси идеалния имот, или инвеститор, който се стреми да постигне максимална възвръщаемост от инвестицията си, разбирането на основните фактори, определящи стойността на имота, е от съществено значение. Продажната цена на едно жилище далеч не се определя от един-единствен фактор, а по-скоро от комбинацията между съответните му характеристики, текущите пазарни условия и икономическите тенденции в глобален и локален план.
Експертите от Имофонд споделят кои са ключовите фактори, които допринасят за високата продажна цена на един имот.
Какво определя цената на едно жилище?
Ако сте активни участници на имотния пазар у нас, най-вероятно сте разгледали стотиците оферти за продажба или отдаване на жилище под наем в имотните портали, при които основните характеристики на имуществото не се различават съществено една от друга, но за сметка на това ценовите диапазони варират в известна степен. Това кара мнозина да си зададат въпроса ,,Реална ли е цената на жилището и на каква база тя бива определена?’’
На първо място цената на едно жилище се определя от търсенето и предлагането на пазара към текущия момент, като тази функция на стойността е сред водещите при ценообразуване и офериране. Състоянието на пазара на недвижими имоти и пазарните условия към момента на продажбата са решаващ фактор при определянето на цените на жилищата. Пазарните условия се влияят от търсенето и предлагането, лихвените проценти и по-широките икономически тенденции. Когато има голямо търсене на имоти, но ограничено предлагане, цените обикновено се повишават. Обратно, свръхпредлагането на имоти може да доведе до по-ниски цени. На конкурентни пазари може да се наблюдава повишаване на цените значително над офертната цена.
Ниските лихвени проценти правят ипотечните кредити по-достъпни, което увеличава броя на потенциалните купувачи и води до повишаване на цените на имотите. От друга страна, високите лихвени проценти могат да намалят търсенето и да окажат натиск, който да доведе до намаляване на цените.
Силна икономика с ниска безработица и нарастващи доходи повишава покупателната способност, което води до по-високи цени на имотите. За разлика от това, икономическите спадове могат да доведат до намаляване на търсенето и понижаване на цените.
Местоположение на имота
Локацията на жилището на практика е константа, що се отнася до ценообразуването на едно недвижимо имущество. Местоположението не само продължава, но и никога не е преставало да бъде сред най-ключовите фактори при определяне на продажната цена. Смята се, че над ⅔ от стойността на ценовата оферта се дължи именно на локацията. Колкото по-реномиран, чист и с перспектива за по-нататъшно развитие е един квартал, толкова по-висока е цената на имотите, попадащи в него. Липсата на развитие в краткосрочен план обаче води до по-ниски цени и по-малка популярност сред потенциалните купувачи. Високото търсене и по-високите цени се обуславят и от наличието на добра инфраструктура, лесният достъп до централни и ключови точки на града, разположението на различни обекти в близост. От ковид насам все по-голям акцент купувачите поставят и върху наличието на зелени зони в района.
Тип строителство
Друг водещ елемент, определящ цената на едно жилище, е типът строителство на сградата, в която се намира. Най-престижно според клиентите е тухленото строителство. И има защо. Характеризира се с най-добра топло и шумоизолация, а и предоставя най-добри възможности при желание за преустройство. Тухленото строителство е и най-скъпо, което го превръща в идеална дългосрочна инвестиция. Районите с преобладаващо такова са именно тези в по-високия сегмент, сред които Лозенец, Център, Оборище.
Следващо по интерес и ценови нива е строителството от тип ПК и ЕПК. Повечето такива сгради спадат към старото строителство, но поддържат сравнително високи ценови нива, макар да не са еднакви с тези на тухленото строителство. Най-ниски са цените на панелните жилища, чийто срок на експлоатация е значително напреднал към днешна дата, поради което и не се ползва с най-високо доверие от страна на купувачите. Разбира се, колкото повече се влага в поддържането и реновирането на една сграда, толкова повече расте нейната стойност. Така например санирането на панелна кооперация в известна степен ще повиши продажната цена на жилищата в нея – от гледна точка на това, че увеличава устойчивостта и експлоатационния им период.
Етаж и изложение
Макар този фактор да не оказва основно влияние, в определена степен влияе на крайната цена, на която едно жилище бива пуснато на пазара на имоти. Разбира се, потенциалните купувачи имат субективни предпочитания по това отношение, но нагласата да се избягват жилища, разположени на първи или последен етаж в сградата е по-скоро споделена. Обичайно апартаментите на тези етажи се реализират на по-ниска продажна цена.
Предпочитанието по отношение изложението също е строго индивидуално, но в общия случай купувачите търсят светло пространство, с което идва и привидно по-голямата му просторност.
Състояние на сградата и входа
Входът на една жилищна сграда е първото впечатление, което потенциалните купувачи си създават за новия им дом. Това е и пространството, през което те ще преминават
ежедневно, и което ще асоциират със степента на уют и сигурност на средата, която обитават. През последните години се наблюдава тенденцията купувачите да обръщат все по-голямо внимание на състоянието на общите части. Колкото по-приветливи, чисти и поддържани са те, толкова повече се покачва добавената стойност на имота – чисто финансово, но и за самите купувачи. Именно върху този фактор собствениците имат най-голямо влияние.
Състояние на имота
От съществено значение за цената на едно жилище е неговото текущо състояние. На първо място се взема предвид общата площ на имота, разпределения и функционалност на пространството, поддържаност, довършителни дейности и използваните в процеса материали, чистота и други.
Да приемем, че жилището Ви се намира в панелна сграда в добре развит градски район. Ако също като самата сграда и то е старо, неподдържано и с това ще изисква на новите собственици известни ресурси за ремонт, то цената, на която го обявявате на пазара, няма да бъде оптималната. Но ако е било добре поддържано и най-вече ремонтирано, цената може да претърпи промени във възходяща посока. Това означава, че новите собственици придобиват имот, готов за нанасяне, което ще им спести същите тези разходи, които вие сте платили.
Стойността му се повишава и благодарение на обзавеждането. А колкото по-ново и в тенденция с времето е то, толкова повече контрол имате върху реализирането му на по-висока цена.
Съдействие в процеса по определяне на продажната цена
Определянето на реалната, точна и справедлива стойност на жилището е съществена стъпка за реализирането му на пазара. За продавачите това често е трудност, най-вече поради емоционалната им привързаност към имота и недобрата представа за методите, по които се формира продажната оферта. Редица детайли за вас като продавач може да са ключови фактори за професионалистите и дори купувачите. Затова Имофонд препоръчва да потърсите съдействие от експерт в областта, който да ви преведе през целия процес и минимизира всяка потенциална заплаха или тревожност.
Имофонд е компания, която е специализирана в закупуване и продажба на имоти. Консултантите ни са доказани висококвалифицирани професионалисти с дългогодишен опит в сферата. При свързване от клиент, извършваме оглед на място и до 48 часа изготвяме оферта за покупка. Оценката на имота се основава на цялостно пазарно проучване, надеждни данни и обективна статистика. Не се заплащат комисиони, а при нужда от съдействие разполагаме с екип от юристи, които могат да Ви консултират по всички правни въпроси, законови рестрикции и регулации безвъзмездно. Свържете се с нас и ще ви окажем пълно съдействие.