Като всеки един жилищен пазар в глобален план, и този у нас е в пряка зависимост от световните тененции, икономическите, политическите и социални теми, като същевременно се ръководи и от локалните особености. Ако трябва да характеризираме представянето му през изминалата година с няколко думи, то най-подходящите биха били динамика, устойчивост, успех.
Какво се случи на жилищния пазар у нас през 2024 г. и какво можем да очакваме през 2025 г. – четете в статията.
Какво се случи на имотния пазар у нас през 2024 г.?
През 2024 г. секторът продължи да се адаптира към макроикономическите предизвикателства, технологичните иновации и променящите се предпочитания на клиентите. Инфлационният натиск през последните няколко години продължава да се усеща и до днес, въпреки че нивата на инфлацията значително намаляват. Именно той успя да мотивира голяма част от участниците на пазара с налични средства да ,,заключат’’ парите си на сигурно, осъществявайки имотна сделка, а тези със сигурни и перспективни доходи и възможност за заем, да се насочат към външно финансиране. Недвижимото имущество продължава да бъде едно от най-сигурните и предпочитани инвестиции, защитавайки средствата на хората от обезценяване. Друга ключова тенденция, която наблюдаваме през последните няколко години и продължи и през изминалата, са все още ниските лихвени нива по заемите – у нас те са едни от най-ниските в Европа и в света. И въпреки че през 2024 г. отчетоха леки корекции във възходяща посока, продължават да бъдат едни от най-добрите на континента. Именно това води до активност от страна на клиентите, разчитащи на външно финансиране за покупка.
Друго любопитно събитие в сектора през изминалата 2024 г. бе въвеждането на мерки за ипотечните заеми от страна на БНБ, с цел укротяване на кредитирането на домакинства. Мнозина погледнаха на това като опит за стагнация при отпускането на заеми и по-скоро негативна мярка. Но на практика рамката на БНБ бори възможните рискове от прегряване на пазара – съвсем резонни във времена на достъпно кредитиране и ниски лихви по заемите. В допълнение, това решение се явява предпазна мярка в защита на домакинствата с по-ниски доходи, които съвсем естествено ще излязат от пазара – вследствие на недоброто съотношение доход – дълг.
Имотният пазар в страната остана активен и през 2024 г. и в резултат на позитивните икономически фактори в България – понижаването на нивото на безработица, както и ръстът на доходите. В резултат на повишаването им, за мнозина от клиентите с налични заделени средства това се яви перфектната предпоставка за осъществяване на имотни сделки.
Тенденции в сектора през 2024 г.
Жилищният пазар в големите градове в България – София, Пловдив, Варна и Бургас, продължава да доминира на пазара на недвижими имоти. В София търсенето остана силно, което се дължи на нарастващото население и ролята на града като икономически център на страната.
През изминалата година бе отчетен спад от около 20% в броя на наличните на пазара оферти за продажба на имоти. Същевременно бе заключено увеличение в броя на сключените сделки в страната, както и на клиентската активност. На лице е поскъпване с между 6 и 7% в столицата, а най-сериозен ръст се наблюдава в Пловдив – с около 19%. Покачване на цените има и в Бургас и Варна, където активността през годината не бе никак малка. Основната причина тук е изборът на мнозина за закупуване на втори дом на морето, на практика ваканционно жилище.
Пловдив, известен с културното си наследство и разрастващата се технологична индустрия, се превърна в гореща точка за млади професионалисти и семейства. Средната цена на имотите в града през изминалата година достигна до около 1300 евро/кв.м – по-ниски от тези в столицата, но със стабилен ръст. Според експерти именно жилищата в града под тепетата са с най-висока възвръщаемост за страната.
По подобен начин Варна и Бургас, които са привлекателни като морски градове, продължават да действат като притегателна сила както за местни, така и международни купувачи, особено за ваканционни жилища.
Имотите в селата в страната се радват на засилен интерес – от страна на купувачи, които търсят достъпни втори жилища или възможности за инвестиции. Районите около Велико Търново, Габрово и Родопите предлагат имоти на цени, значително по-ниски от тези в градските центрове, често под 500 евро на квадратен метър.
Пазарът на имоти в областните села набира сила, тъй като работата от разстояние остава популярна практика след пандемията. Районите около София – като Банкя, Панчарево, Бистрица и Бояна, се радват на засилен интерес от страна на семейства, които търсят по-големи жилища и по-зелена среда. Цените в тези райони са конкурентни в сравнение с имотите в центъра на града, което ги прави привлекателни. Добре уредената пътна инфраструктура, удобствата в близост и бързият достъп до центъра са едни от водещите предимства, които действат като притегателна сила за купувачите.
Профил на купувача
През 2024 г. тенденцията за най-търсени жилища остана непроменена – купувачите продължиха да демонстрират интерес най-вече към 2-стайни и 3-стайни жилища. Средно за страната сделките с такива имоти формират около 75% от всички на пазара. Известна промяна се наблюдава в типа строителство, към което хората проявяват интерес. Все по-голямо е търсенето на жилища ново строителство, като предимствата за купувачите са няколко – по-ниската продажна цена и възможността за поетапно и гъвкаво плащане, функционалността на пространствата, възможността за избор, както и модерната визия, висококачествените материали и по-ниски разходи.
Районите в столицата, в които към момента е концентрирано строителството, се запазват актуални за поредна година. Това са Малинова долина, Овча купел, Манастирски ливади, Витоша, Кръстова вада, Младост 4 и някои зони на широкия център. Инвеститорите поставят все по-голям акцент върху важността от наличието на зелени пространства и работят в посока облагородяване на районите – пореден фактор, който участниците на пазара вземат предвид при избора на имот за покупка.
Строителните предприемачи се фокусират все повече върху висококачествени, устойчиви проекти, за да отговорят на изискванията на купувачите. Тенденцията за екологично строителство продължава да набира скорост и е възможно в бъдеще да се превърне в стандарт.
Пазарът на наеми е стимулиран от силното търсене от страна на дигитални номади и студенти. В София средните месечни наеми за двустаен апартамент варират от 400 до 600 евро в зависимост от местоположението, типа строителство и състояние на жилището. Краткосрочното отдаване под наем, особено в горещите туристически точки, продължава да бъде печелившо.
Очаквания за пазара през 2025 г.
Вследствие от въведените от БНБ мерки за кредитирането у нас на 1 октомври 2024 г., очакванията са броят на нови ипотечни заеми да намалее през 2025 г. Кредитните институции ще бъдат по-селективни в отпускането на финансиране през годината, но кредитирането в никакъв случай няма да бъде недостъпно за клиентите, при които може да бъде постигнато добро съотношение доход – дълг. Въпреки това, очакванията са обемът на заемите да расте, поради по-големия размер на отпуснатите суми.
Факторите, които определят имотния пазар, следва да се изменят през тази година, поради което и прогнозирането му в средносрочен план е по-трудно. Търсенето ще бъде повлияно основно от очакваното възстановяване на европейската икономика, както и от прогнозите за влизане на България в еврозоната през предстоящата 2026 г.
Тази година очакванията са за допълнителен баланс между търсене и предлагане, както и по-бавно вземане на решения от страна на купувачите. През годината не се очакват сериозни увеличения на лихвените нива по заемите.