Развитието на имотния пазар и цените на жилищата вълнуват голяма част от обществото. Независимо дали става дума за покупка на недвижим имот, продажба, отдаване под наем или наемане на жилище, състоянието на пазара винаги ще бъде актуална тема сред гражданите. От пазарните тенденции и движението на цените зависи и поведението на потребителите. Именно на базата на тази информация, хората избират най-подходящия момент за осъществяването на сделка за покупко-продажба.
„Има ли имотен балон?“ е сред основните въпроси, които вълнуват хората, обмислящи покупко-продажба на недвижима собственост. Прочетете тази статия, за да разберете какво представлява имотният балон и кои са факторите, които му оказват влияние.
Какво представлява имотният балон?
Имотният балон се свързва най-често с бързото покачване на цените на имотите, докато се достигне до момент, в който нивата са неустойчиви, спрямо доходите на населението или други икономически фактори. Рязкото завишаване на цените може да бъде породено от засилено търсене или спекулация. Понякога поскъпването на жилищата може да бъде продиктувано вследствие на нерационално потребителско поведение. В тези ситуации хората вярват, че цените на имотите ще продължават да вървят нагоре и колкото по-скоро се сдобият с имот, толкова повече инвестицията ще си заслужава.
Имотен балон може да се образува и когато е налице свръх предлагане на външно финансиране чрез ипотечен кредит. Кулминацията е моментът, в който балонът се „пука“, или казано по друг начин – цените на жилищата достигат своя връх и след това тръгват надолу, вследствие от понижено търсене.
Фактори за надуване на имотния балон
Жилищният пазар и процесите в него се влияят от всички участници на пазара – купувачите, продавачите, строителите. Именно от тяхното поведение зависи посоката на развитие на имотния пазар. Определящи са още демографските фактори, изразяващи се във вътрешна миграция към по-големите населени места в страната. Оттам увеличаването на населението в определени райони води до завишено търсене на недвижими имоти, а следователно и на ръст на цените.
Сериозен фактор са и условията на банковите институции, предлагащи жилищни кредити. В условия на голяма конкуренция, банките предлагат все по-изгодни условия за отпускане на заеми за жилище. Така хората, планиращи външно финансиране, лесно решават да се възползват от ниските лихви по обслужването на кредитите и да пристъпят към решителната крачка по закупуването на собствен дом.
Често хората се повлияват от масата и вземат решение за инвестиция в недвижима собственост, в резултат от общите тенденции. Голяма роля за това имат и медиите, които участват във формирането на общественото мнение.
За да разберем по-добре понятието „имотен балон“ ще обърнем по-подробно внимание на някои от следните фактори:
Надуване на цените
На първо време е важно да отбележим, че повишаването на цените на жилищата невинаги означава, че налице има имотен балон. В условия на инфлация, засилено търсене и икономически подем е нормално цените на стоките и услугите да растат. Освен това в големите градове като столицата, както и в някои конкретни райони, където търсенето е голямо, е нормално жилищата да поскъпват. За да говорим за имотен балон обаче трябва да се наблюдава стремглаво повишаване на цените в краткосрочен план.
Трудно е да се определи кой от участниците на пазара оказва по-сериозно влияние върху ръста на цените – продавачите или купувачите. От една страна, търсенето в известна степен изпреварва предлагането, в резултат купувачите са склонни да заплатят по-висока цена за жилище, което отговаря на критериите им. От друга страна, една част от продавачите са склонни да спекулират с цената на имота, който предлагат, за да извлекат възможно най-добрата печалба от сделката. Важно обаче е да се каже, че изкуственото завишаване на цените води до сформирането на лоши показатели, тъй като може сериозно да изкриви посоката и движението на развитие на имотния пазар.
Ето защо е много важно ако сте в ролята на продавач, внимателно да определите цената на имота, който искате да продадете. Освен това добре е да знаете още, че определянето на прекалено висока цена може да задържи жилището ви на пазара и да не успеете да го продадете на желаната от вас цена впоследствие. Вместо това обявата ви ще се задържи прекалено дълго в порталите за имоти, а сред купувачите ще се породят съмнения за нередности с жилището, поради голямата ценова разлика с останалите предложения на пазара. За да избегнете този момент, най-добре потърсете съдействието на експерт в областта, който ще ви даде правилните насоки за най-релевантната ценови нива към настоящия момент.
Свpъx пpeдлaгaнe нa ипoтeчнo финaнcиpaнe
Без съмнение, развитието на банковия сектор оказва сериозно влияние върху тенденциите на жилищния пазар. Както вече споменахме, банките се намират в сериозна конкуренция, което също влияе върху търсенето на имоти за покупка. Предлагането на все по-добри условия за отпускане на жилищни кредити, както и привличането на клиенти с по-ниски доходи и по-голям кредитен риск, може да повлияе на устойчивостта на банковия сектор. Добре е да знаете, че от достъпността на жилищата зависи политиката на банките относно лихвите по кредитите. Така поддържането на ниски лихви би довело до повишаване на цените на имотите, и обратното – покачването на лихвите по кредитите ще задържи повишаването на цените на жилищата. Ето защо е от изключителна важност банките внимателно да обмислят условията, при които отпускат заем с цел покупка на недвижима собственост, тъй като решенията им оказват пряко влияние върху жилищния пазар.
Недостиг на имоти
Освен от завишено търсене, ръстът на цените на жилищата се определя и от ограниченото предлагане на имоти. Недостигът на имоти в комбинация с усиленото търсене на жилища за покупка води до ръст на ценовите нива. Когато пазарът се намира в такъв период, рискът от изкуствено завишаване на цените се покачва. Активното жилищно строителство през последните години в известна степен балансира засиленото търсене на нови имоти. Освен това, голяма част от сделките се случват още докато сградата е в процес на строеж.
Има ли ръст на цените на жилищата у нас?
Според последните статистически данни цените на жилищата в България са нараснали с малко над 9% на годишна база за последното тримесечие на 2021 г. Най-голямо поскъпване се наблюдава във Варна, като ръстът на годишна база е 10,8 на сто. Новото строителство е по-търсено, в сравнение с жилищата старо строителство, съответно и цените на новите имоти поскъпват с по-бърз темп.
Цените на жилищните имоти в Пловдив също отбелязват ръст с близо 9,5% за една година. В Пловдив се наблюдава обратната тенденция – по-търсени се оказват старите жилища, в сравнение с тези нови строителство.
Данните за столицата сочат ръст на годишна база в цените на имотите от около 9 на 100. В София новите жилища поддържат по-високи продажни цени, в резултат от по-голямото търсене.