След финализирането на сделката по покупко-продажба следва декларирането на придобития имот. Прочетете тази статия, за да сте наясно със спецификите на тази процедура. В нея ще намерите полезна информация и за дължимите данъци при продажба на имот.
Какво трябва да знам за декларирането на имот след покупка
Какво представлява Закона за местни данъци и такси?
Според Закона за местни данъци и такси, всеки собственик на новопридобит имот е задължен в рамките на 2 месеца от изповядването на сделката и вписването ѝ в Агенцията по вписванията, да подаде данъчна декларация за облагане с годишен данък. Тук е мястото да споменем, че тази стъпка е задължителна, независимо дали сте се сдобили жилището посредством покупка или замяна. Изискването за данъчна декларация съществува и когато се учредява право на ползване. В тази ситуация, отговорен за подаването на декларацията е именно ползвателят.
Данъчна декларация се подава и в случаите когато осъществявате по-сериозни промени по имота. Такива могат да бъдат преустройство по имота, промени в неговия статут или промяна на неговото предназначение (например превръщането на жилищен имот в офис пространство).
Добре е да знаете още, че подаването на данъчната декларация може да се извърши и от упълномощено от вас лице. За целта трябва да разполага с нотариално заверено пълномощно. Ако сте собственик на няколко имота, трябва да знаете, че за всеки един се подава отделна декларация.
Срок за деклариране на имот
Сроковете за деклариране на имот до голяма степен зависят от обстоятелствата, при които сте се сдобили с жилището. Така например ако сградата се намира върху общински или държавен имот, то собственикът трябва да декларира имота си в двумесечен срок, считано от датата на придобиване.
В случай на сдобиване с имот по наследство, срокът за деклариране е 6 месеца. Причината е че в тази ситуация действат други разпоредби на закона. Декларацията следва да бъде подадена в общината по последното местожителство на наследодателя. В случай че последното му местожителство е извън страната, то декларирането се осъществява по местонахождение на по-голямата част от имуществото му в страната.
Ако сте придобили жилище, което е на етап груб строеж, то трябва да изчакате сградата да се сдобие с разрешение за ползване. След това вече можете да предприемете стъпките по деклариране на имота. В този случай разполагате със срок от 2 месеца, считано от датата на разрешението.
Какво трябва да знаем при деклариране като физическо и юридическо лице?
Важно е да кажем още, че ако сроковете за подаване на декларации не бъдат спазени, ще бъдете глобени. Размерът на санкцията зависи от това дали сте в ролята на физическо или юридическо лице. Така за физическите лица глобата е в размер между 10 и 400 лв. Точната сума се определя от наказващия орган. Имайте предвид, че в случай на подаване на невярна информация, също може да бъдете глобени.
Размерът на санкцията за данъчно задължените юридически лица се движи в диапазона между 100 и 1000 лева.
Къде се извършва декларирането?
За да декларирате новопридобития си имот трябва да подадете молба в отдел „Местни данъци и такси“, към съответната община. След това трябва да заплатите държавна такса към Агенция по вписванията. Дължимата сума за вписване се изчислява на база продажната цена. Тя възлиза на 0,1% от продажната цена. Важно е да знаете още, че този процент е фиксиран за територията на цялата страна.
Какви документи са необходими
Ако сте физическо лице и трябва да декларирате новопридобития си имот, ще се нуждаете от следния набор от документи:
- Копие от документ за собственост;
- Декларация по чл. 14 от Закона за местни данъци и такси (ЗМДТ);
- Разрешително за ползване или документ за въвеждане в експлоатация (в случай на покупка на имот ново строителство).
В други случаи ще ви трябва удостоверение за наследници (в случай че сте се сдобили с имота по наследство), решение на ТЕЛК (при основно жилище) или пълномощно (в случаите когато подавате декларация чрез упълномощено лице).
Допълнителни документи за юридически лица
Ако подавате декларация като юридическо лице и имотът е нежилищен, трябва да попълните и Декларация по чл. 17 от Закона за местни данъци и такси (ЗМДТ).
Дължими данъци при продажба на имот
Процесът по покупко-продажба, без значение дали става въпрос за жилищен имот, офис, търговски обект, гараж или друг тип помещение, налага заплащането на различни типове данъци и такси. Добре е да знаете, че независими от коя страна по сделката се намирате (дали сте в ролята на продавача или на купувача), възможно е да ви се наложи да покриете част от тези разходи. Разбира се, всичко зависи от устната ви уговорка с отсрещната страна или от записаното в договорното споразумение. Като възможностите са или купувачът да поеме заплащането на всички данъци и такси, или те да се поделят поравно между двете страни. Знайте, че законовата уредба подлежи на промяна, затова се информирайте допълнително за вида на дължимите данъци при покупко-продажба на имот.
Ако сте в ролята на продавач и ви предстои продажба на недвижима собственост, то най-добре се запознайте предварително освен със задълженията и с правата си. За да изчислите размера на данъка при продажба на имот трябва да вземете предвид реализирания доход. Той се изчислява като положителната разлика между продажната и покупната цена. Иначе казано, ако продадете имота си на същата цена, на която сте го закупили, то вие не реализирате марж. Така нямате реализирани доходи и съответно не дължите данък върху приходите от продажбата на жилището.
Данък върху продажбата не се дължи и в случаите, когато разликата между продажната и покупната цена е отрицателна, т.е. когато продавате имота на по-ниска цена от тази, на която сте го закупили.
Размер на данъците
Както вече споменахме размерът на данъка се изчислява на база разликата между продажната и покупната цена на имота. Реализираният доход се намалява с десет процента нормативно признати разходи. Остатъкът е новата основа за облагане. Размерът на дължимия данък е 10% от основата за облагане.
Например: Закупили сте имот на стойност 50 000 лв. и го продавате за 60 000 лв. Така разликата между двете суми е 10 000 лв. [60 000 – 50 000]. След намаляването на дохода с 10% получаваме 1000 лв. [10% от 10 000]. Така получената основа за облагане е 9000 лв., а размерът на дължимия данък 900 лв. [10% от 9000].
Все пак бихте могли да проверите кои са облагаемите и необлагаемите доходи като направите справка в Закона за данъците върху доходите на физически лица (ЗДДФ), за да получите допълнителна информация по темата.