Покупката на собствен дом е сериозно решение, което обаче крие множество рискове и капани, в които можете да попаднете, особено ако не разполагате с достатъчно опит и познания. Прочетете нашата статия, за да разберете как да избегнете възможните капани и как да се предпазите от измами и изпадането в неблагоприятни ситуации.
Как да се предпазим от измами, когато закупуваме имот?
Идентифицирайте фалшивите обяви
Има много белези, които могат да бъдат сигурен знак, че обявата на която сте попаднали е нереална. Сред тях са прекалено изгодната цена за продажба, повърхностното и твърде кратко описание на характеристиките на имота, липса на прикачен снимков материал или предоставянето на снимки в много лошо качество. Други фактори, будещи подозрение са още изричното упоменаване, че обявата е предназначена само за частни лица, както и липса на посочено лице за контакт.
Имайте предвид, че в периоди на засилено търсене сред купувачите на имоти за покупка обикновено възниква т. нар. бум на фалшиви имотни обяви. Затова бъдете много внимателни и предпазливи в тези периоди.
Но как всъщност работи фалшивата обява? Пускайки в онлайн пространството нереална обява за продажба или наем на имот, тя служи като „кукичка“. Потенциалните купувачи/наематели веднага се „закачат“ на нея и звънят на посочения телефон. Така некоректните агенции и брокери си набавят собствена база данни с клиенти, на които започват да звънят с всякакви „топ“ предложения, които в повечето случаи се оказват абсолютни разочарования и дори не се доближават до изискванията за имот на клиента.
Бъдете наясно с всички собственици на имота
Покупко-продажбата изисква набавянето на сериозен набор от документи. Един от тях е документът за собственост на имота. Неговата функция се изразява в това да легитимира правото на собственост върху недвижимата собственост.
Собствеността на продавача може да се легитимира чрез един от посочените документи:
- Нотариален акт, вписан в Агенцията по вписванията. Той може да бъде: нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен акт и други;
- Крепостен акт, към който има записка за вписването му;
- Саморъчно или нотариално заверено завещание;
- Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
- Договор за продажба на държавни или общински имоти, сключен по реда на Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост. В случай че договорите са сключени след 01.06.1996 г. те следва да бъдат вписани в Службата по вписванията;
- Съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяване на предварителен договор за окончателен
Бъдете внимателни, тъй като е напълно възможно собствениците на имота да са повече от един. В такъв случай най-добре е да поискате да бъде упълномощен трети човек, с който да водите преговорите по сделката. Това действие е силно препоръчително, тъй като е не рядко срещано някой от съсобствениците да реши да смени своето становище. Друго предимство на упълномощаването на трето лице е това, че ще водите комуникацията само с един човек, което е голямо улеснение.
Проверете законно ли е строителството
Ако сте решили да закупите земя, върху която да построите новия си дом, то първата проверка, която трябва да осъществите е регулацията на земята. Имайте предвид, че е доста често срещано собствениците на терени в покрайнините на големите градове да строят имоти върху площи със статут на земеделски земи. Това води до доста тежки рестриктивни процедури за допускане на строителство, но статутът остава такъв, което носи своите последствия за ползвателите.
Други често срещани проблеми могат да бъдат лошото състояние или пълната липса на пътища и осветление. Освен това не подценявайте и факта, че обикновено строителството върху такива парцели е на практика незаконно. Така има голяма вероятност къщите, построени върху тях да бъдат препродавани при липса на пълна документална готовност. В тези случаи режийните разходи като ток и вода се водят промишлени, което на практика означава значително по-големи месечни сметки.
Проверете за финансови задължения, свързани с имота
При покупката на недвижима собственост, не забравяйте да проверите и за евентуални тежести върху имота. Тежестите представляват права, различни от тези на собственика на имота. За да избегнете появата на права, които могат да се противопоставят на вашите интереси, най-добре изискайте обстойна справка. Така ще бъдете сигурни, че към жилището няма да има предявени претенции от други лица като наследници, съсобственици или съпрузи. Освен това проверката ще обхване и евентуални налични възбрани и/или ипотеки.
Справката за липса на тежести можете да получите като писмено удостоверение, издадено ви от Имотния регистър към Агенция по вписванията. Необходимо е само да подадете заявление по образец за издаване на Удостоверение за тежести/Удостоверение за лице/имот/период, за което се изисква заплащането на държавна такса. Тук е моментът да споменем, че получаването на тази информация може да бъде осъществено и чрез бърза електронна справка в електронния имотен регистър към Агенция по вписванията. Тя гарантира на купувачите предимството да получат важна информация непосредствено преди сключването на предварителния договор за покупко-продажбата на недвижим имот, а също така и преди да бъде финализирана сделката за покупко-продажба, за да бъде информацията с възможно най-актуално съдържание.
Проучете района
Местоположението на имота е една от най-ключовите характеристики на жилището. Ето защо е важно да проучите района, към който сте се ориентирали преди да закупите имот в него. Проучете каква е инфраструктурата на квартала, какъв е типът строителство в него, има ли достатъчно зелени площи и пространства около сградите. Обърнете внимание и на транспортните връзки с останалите части на града, независимо дали пътувате изцяло с градския транспорт или се придвижвате с личен автомобил.
Не би било лоша идея ако се разходите из квартала, за да придобиете преки впечатления за обстановката в района. Така ще проверите от първо лице за наличието на големи супермаркети, ресторанти, училища, детски градини, здравни заведения, аптеки, паркове и т.н. Да, тази информация може да бъде получена и с онлайн проучване, но реалната разходка ще ви помогне в изграждането на лична преценка за предимствата и недостатъците на квартала.
Помислете за възможни предстоящи ремонти
Обикновено покупката на нов дом изисква предварителното съставяне на бюджет. Често се случва обаче купувачите да забравят да калкулират в него всички допълнителни разходи. Така се изправят пред въпроса с какво да направят компромис. Вариантите в този случай са два – или избирате апартамент на желана локация, поставяйки на заден план общото състояние на имота, или правите компромис с местоположението за сметка на по-добрия вид на жилището. Ако все пак за вас е от съществено значение локацията на имота, то бъдете подготвени и помислете каква сума ще ви бъде необходима, за да приведете на вашия нов дом уюта и удобствата, които искате.
Входни такси и сметки
Преди да сключите окончателен договор и да финализирате сделката за покупко-продажба, не забравяйте да проверите за непогасени задължения като входни такси и сметки от предишни собственици, в случай че не сте първи собственици на жилището. Като купувач имате правото да получите оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода и други консумативи. Едва когато сте сигурни, че всички разходи са покрити, можете спокойно да преминете към следващите стъпки към финализиране на сделката. Подходете с разум и внимание и се въоръжете с търпение. Не забравяйте, че покупката на нов дом е инвестиция във времето, от която зависи комфорта на вас и на вашето семейство в дългосрочен план.