При продажба на недвижима собственост всеки собственик трябва да е наясно с процеса по оценка на имот. В случай че сте решили да се заемете самостоятелно с оценката на собствеността си, то трябва да сте предварително запознати с някои фактори, които е добре да имате предвид. Повече информация за това как да направите оценка на собствеността си можете да намерите в нашата статия.
Защо оценката на недвижим имот е важна?
Оценката на недвижим имот стои в основата на успешно сключената сделка. Ако ви предстои продажба на недвижима собственост, то най-вероятно пред вас ще застане въпросът за какво служи имотната оценка и до каква степен е ключова тя за успешното финализиране на сделката.
Често продавачите на жилища допускат грешки, в резултат на стремежа им да продадат възможно най-бързо на най-добрата цена. Тези пропуски обаче могат да загубят ценно време или дори да усложнят допълнително ситуацията. За да се справите с оценката на недвижим имот трябва да направите подробно проучване на пазара.
Добре е да знаете, че прекалено високата цена, некореспондираща с реалните пазарни условия, ще задържи жилището на пазара за твърде дълго. Това обстоятелство ще доведе до още един, дори по-негативен ефект. Тук е моментът да отбележим, че ако имотът остане повече от няколко месеца в сайтовете с имотни обяви, купувачите могат да останат с впечатлението, че щом за толкова време не се е открил купувач, то най-вероятно съществува сериозен проблем с имота. Така въпросите от потребителите, а съответно и интересът към жилището постепенно ще намалеят, а оттам и продажбата му ще става все по-трудна. Подобни казуси обикновено завършват със сключването на сделка на много под пазарната стойност на недвижимия имот.
Не по-малко негативни последици може да окаже и обратната ситуация, а именно обявяването на пазарна цена под актуалните стойности на пазара към момента. В този случай има два варианта. В единия ще осъществите бърза продажба на обявената от вас цена, но тъй като тя е под пазарната ще бъдете финансово ощетени. Другият вариант е сравнявайки офертите на пазара, у купувачите отново да се породят съмнения за нередности около имота, което да ги откаже от покупката, въпреки ниската цена.
Независимо какъв е случаят, от ключово значение е да бъдете приспособими и отворени към предложенията на отсрещната страна. Бъдете готови да преговаряте, ако се налага и слушайте внимателно какво ви казва човекът отсреща.
Възвращаемост
Възвращаемостта (от англ. ROI – Return on Investment) е термин, използван в счетоводната сфера. Употребява се, за да стане ясно какъв процент от вложените средства са се възвърнали обратно към инвеститора, след като бъдат приспаднати разходите, съпътстващи вложението. Съотношението се изчислява като от генерираните вследствие на инвестицията приходи се извадят съпътстващите разходи. Получената разлика трябва да се раздели на инвестираната сума в началото. За да стане по-ясно ще си послужим със следния пример:
Придобили сте имот, който струва 200 000 лева. В него сте вложили 70 000 лева за ремонт и освежаване. След това решавате да го продадете за 300 000 лв. за да изчислим възвращаемостта, трябва от сумата на продажбата (300 000 лв.) да извадим 270 000 лева (първоначалната цена на покупка, към която са прибавени инвестираните средства за ремонт – 70 000 лева). Разликата от 30 000 лева, разделяме на първоначално инвестираната сума от 270 000 лева и получаваме 0,11. Този резултат се умножава по 100, за да получим съотношението в процент, който в случая е 11%. Така възвръщаемостта от направената инвестицията възлиза на 11%. От голямо значение е и времето, което сте инвестирали в подобрения по имота, а след това и за да го продадете.
Капиталова оценка на актива
Капиталовата оценка на актива, сама по себе си, е доста по-сложен модел. В случая важни са принципите за риск и алтернативни разходи, свързани с инвестицията в недвижимо имущество. Принципът е отправен към потенциалната възвръщаемост на инвестицията, реализирана вследствие на отдаване на имота под наем, като тази възвръщаемост се сравнява с възвръщаемостта от други инвестиции. Такъв пример биха могли да бъдат държавните облигации или акционерни дружества със специална инвестиционна цел (инвестиращи в имоти).
Генерирани доходи
В основата на този подход на оценяване стои потенциалният доход, който жилището е в състояние да донесе на собственика му. Този способ е подходящ най-вече за имотите, които се планира да бъдат давани под наем на наематели. Особено точен за прилагане е при недвижима собственост, която попада в сегмента на търговските имоти. Методът се основава върху годишната норма на доходността от инвестицията. Така ако продажната цена на имота възлиза на 150 000 лева, а се предполага че очакваният доход от отдаването му под наем ще бъде в размер от 1200 лева на месец, то годишната доходност от инвестицията е малко над 10%. [150 000/(1200х12)]
Трябва да вземете под внимание, че инвеститорите отчитат настоящата стойност на парите и факта, че приходите от бъдещите наеми ще бъдат с различна стойност, като върху тях ще оказва влияние и обезценяването на паричния ресурс.
Ценово сравнение
Един от най-лесните начини за оценяване на недвижима собственост е чрез ценовото сравнение. Тук фокусът е върху цените на имотите, с подобни характеристики, предлагащи се за продан в съответния район на населеното място. До тази информация можете да достигнете на база лично проучване като запитате живущите в съответния район, направите онлайн проучване на цените на имотите в конкретните квартали или на база сключените сделки в района на някоя имотна агенция. Добре е да знаете обаче, че агенциите за недвижими имоти не предоставят пълната информация, тъй като я представят в детайли на своите клиенти.
Как правилно да оценим недвижим имот?
За изготвянето на експертна оценка на имота, от голяма полза би ви било използването на услугите на професионален консултант. Това се дължи на факта, че повлияни от личния ви сантимент към жилището може да вземете емоционално решение, ако се заемете сами с тази дейност. Брокерът на недвижими имоти, от своя страна, е подготвен и знае какво се взема предвид при изготвянето на оценката. Обикновено цената на един имот е съобразена с неговите характеристики и актуалните условия на пазара на имоти. По време на процеса може да изникнат неочаквани промени и ситуации, в които неподготвените в сферата няма да знаят как да реагират.
Други видове имотни оценки
Данъчна оценка
Основната цел на данъчната оценка е подпомагане събирането на данъци, които собствениците на недвижими имот имат задължение да изплатят на държавната хазна. След като задълженията, обвързани с недвижимата собственост, бъдат покрити притежателите на имота получават съответния документ, удостоверяващ, че те спокойно могат да реализират планираната сделка за продажба.