Правата ви като купувач на недвижими имоти

Процесът по покупко-продажба винаги крие рискове от възникване на трудни ситуации и проблеми, особено ако купувачът не е наясно с правата и задълженията си по сделката. Ето защо е от съществено значение да сте наясно с правата си като една от страните по сделката, за да можете да се възползвате от тях. По този начин ще можете да се подготвите за етапите, през които ще преминете след като сте предприели стъпки към покупка на нов дом.

Какви са правата ви в случай че планирате покупка на жилище

Изповядване на данъчна оценка или на реална пазарна цена

Някои купувачи допускат грешката да впишат данъчната оценка в нотариалния акт, вместо реалната пазарна цена на имота. Примамени от възможността да спестят значителна сума пари, те допускат грешка, която в последствие им струва много повече. Подобни действия крият рискове след време, сделката да бъде развалена. Причините биха могли да бъдат от различен характер – неплатени данъци към НАП от страна на предишния собственик, недоволни кредитори и други. В тази ситуация, имотът следва да се конфискува, а купувачът от своя страна има правото да бъде компенсиран по съдебен път. Имайте предвид обаче, че ще си върнете сумата, записана в нотариалния акт. Затова е важно тя да бъде коректно вписана.

Имате право да получите квитанции за платени данъци, ток, вода и други консумативи

Когато настъпи моментът, в който вече сте открили дома на вашите мечти, трябва да не забравите да направите още една финално действие, което ще ви направи собственик на имота. Не прибързвайте с останалите си действия, преди да сте отделили време, в което да направите проверка на задълженията.

Като купувач сте в правото си да изискате оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода и други консумативи. Уверете се, че всички задължения, натрупани от предишните собственици или наематели са погасени. Едва тогава можете да пристъпите към сключването на сделката. Важно е да проявите търпение, за да не се окаже в последствие, че сте придобили жилище с неплатени сметки, които автоматично ще се превърнат във ваше задължение.

При покупка на жилище, което в момента е под наем, можете да поискате да видите договора за наем

Ако жилището, към което сте се ориентирали по време на огледите е отдадено под наем на наематели, то трябва да знаете, че имате право да изискате договора за наем. Обърнете внимание на срокът, за който е сключено споразумението, така ще сте наясно дали сте в изгодна позиция. Така например ако сте в ситуация, в която трябва да се настаните в собствеността си възможно най-скоро, а споразумението за наем на предишния собственик и неговия квартирант не предвиждат възможността жилището да бъде освободено скоро, то най-добре обмислете внимателно покупката си.

Уверете се, че се договаряте с истинския собственик на имота

Преди да предприемете закупуването на жилище, се уверете, че договаряте условията по сделката за продажба на недвижимото имущество с неговия истински собственик. Добър вариант в случая е да изискате личната карта на човека и документа за собственост на имота, за да сравните данните в тях. Допълнително можете да направите основна правна проверка на документацията, за да сте сигурни, че няма да възникнат неочаквани ситуации и казуси.

За целта направете проверка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, за да разберете дали човекът, който продава жилището е реалният му собственик. Можете да направите справка на място или по електронен път. Необходимо е само да знаете партидния номер на имота. Ако такъв липсва, то проверете в регистъра, воден от Районния съд по местонахождение на имота. Знайте обаче, че вписването в регистъра носи информация, но не дава пълна гаранция, че ще получите собствеността безпроблемно. За да сте спокойни и сигурни, че ако такова вписване въобще липсва, най-вероятно става дума за измама.

Друга полезна практика е да проучите дали жилището не е придобито от продавача в режим на собственост. Този случай е възможен при наследяване на имота или при сключен брак, като тогава имуществените отношения между съпрузите се уреждат въз основа на правилата на съпружеската имуществена собственост. В случай че желаете да осъществите проверка, трябва да поискате да ви бъде представено завещание или удостоверение за наследници. Бихте могли да проучите информацията в Регистъра на имуществените отношения на съпрузите (РИОС), който се води от Агенцията по вписванията.

Ако се окажете в ситуация, в която установите, че собствениците на имота са повече от един, препоръчително е да изявите желание да бъде упълномощено конкретно лице, с което да водите преговорите по покупко-продажбата. Този момент е важен, защото в някои случаи се случва някой от съсобствениците неочаквано да променят мнението си. Освен това по този начин бихте си спестили излишно време и усилие да преговаряте с няколко лица едновременно, като се стремите да откриете единодушно решение. Знайте, че някои от сделките се осъществяват посредством упълномощени лица. Това се превръща в още един повод да бъдете предпазливи. Бихте могли да проверите истинността на пълномощното с помощта на проверка в Нотариата, както и чрез личен контакт със самия продавач, стига да е възможно.

Разберете дали жилището е обвързано с финансови задължения

От ключово значение е да се уверите, че имотът не е обременен с финансови задължения. Тежестите могат да бъдат във вид на възбрани, ипотеки, съдебни спорове, заеми, искови молби, претенции към имота от трети лица, финансови задължения и др.  

Препоръчително е да осъществите проверка в Имотния регистър, като се фокусирате върху период от най-малко 10 години назад във времето. По този начин ще избегнете вероятността да попаднете в неблагоприятна ситуация, в която трябва да се справяте с чужди финансови задължения, които да се наложи да заплатите.

Имате право на предварителен договор

Предварителното споразумение е често срещана практика при сделките за покупко-продажба на недвижими имоти. Целта е да се даде яснота и да обезпечи в определена степен сделката за покупка на имот. В същината му трябва да бъдат уточнени цената, на която ще се продаде жилището, както и условията за придобиването на недвижимото имущество като срокове, права и задължения на двете страни и т.н. По този начин ще може да бъде дефинирано задължение, което да постави отговорност пред продавача към датата на сключване на окончателния договор да представи удостоверение за липса на тежести върху имота. Ако условието не бъде изпълнено, то купувачът има право да посочи неспазената клауза като основателна предпоставка за развалянето на договора.

Имайте предвид обаче че подписването на предварително споразумение не гарантира, че купувачът придобива правото на собственост върху имота. Истинското прехвърляне на собствеността се случва чрез подписването на окончателно споразумение за покупко-продажба. 

За да сте сигурни и спокойни, че сделката по покупко-продажба ще протече гладко, най-добре се доверете на консултант с опит и знания в областта. Той ще ви даде ценни съвети и ще ви уведоми за правата и задълженията ви по сделката.